Căn hộ chung cư
Trong sáu tháng đầu năm 2024, diễn biến nguồn cung BĐS nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận những diễn biến trái chiều, đặc biệt tại thị trường chung cư. Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong Quý 2 2024 tăng gần gấp bốn lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung sáu tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội. Trong quý này, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại phía Tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hanoi (giai đoạn 1) và Imperia Sola Park.
Trong khi đó tại TP.HCM, sau Quý 1 với chỉ 500 căn hộ chung cư mở bán mới, trong Quý 2 thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới, nằm tại khu Đông và khu Nam thành phố. Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới là dự án The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng (với 82 căn) và dự án Eaton Park (841 căn) ở Quận 2.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q2 2024.
Thúc đẩy bởi nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 đã vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Tính riêng trong Q2 2024, số căn đã bán đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được ở quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái. Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn (1.000-2.000 căn) nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng. Trong khi đó, một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong Quý 2 cũng đã nhanh chóng triển khai các công tác mở bán giai đoạn 2. Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1PN ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.
Tại TP.HCM, với nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 vẫn còn hạn chế (chỉ bằng 40% nguồn cung mới của cùng kỳ năm trước), số lượng căn hộ bán được trong 6 tháng đầu năm đã đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn hộ bán được. Có thể thấy, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại TP.HCM trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt. Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi) thấp hơn trung bình thị trường TP.HCM khoảng 16%, ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán. Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi).
Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP.HCM ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao. Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 - 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 - 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.
Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong Quý 1, mức tăng giá bán trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.
Tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong Quý 2, hơn 70% nguồn cung mở bán mới (đến từ 2 dự án của chủ đầu tư nước ngoài) nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường. Trong khi đó, cùng thời điểm này năm trước, đa số các nguồn cung mới đều nằm xa khu vực trung tâm, được định vị trong phân khúc sản phẩm trung cấp đến cao cấp. Cũng trong Quý 2, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5-7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.
Với đà tăng giá trên thị trường sơ cấp, cùng với các dự án điều chỉnh giá bán sơ cấp cao hơn giá chào bán các giai đoạn trước, thị trường giá bán thứ cấp chung cư TP.HCM cũng ghi nhận mức tăng 4% theo quý, và 3% theo năm. Các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung căn hộ nhiều, ghi nhận tình trạng cắt lỗ trong thời gian trước cũng ghi nhận giá chào bán thứ cấp tăng 2% - 3% theo năm nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới trong dự án và tiến độ hoàn thiện hạ tầng khu vực quanh dự án trong Quý 2.
Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp: triệu VNĐ trên m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q2 2024.
Dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn. Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây kể từ năm 2020. Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.
Tại TP.HCM, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP.HCM dự kiến tăng khoảng 5% theo năm, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP.HCM.
BĐS gắn liền với đất
Thị trường BĐS gắn liền với đất tại hai thành phố tiếp tục không có nhiều biến động về nguồn cung, với số căn mở bán mới hạn chế. Nguồn cung mới tại Hà Nội trong Quý 2 có sự cải thiện so với quý trước với gần 270 căn từ ba dự án hiện hữu mở bán tiếp quỹ căn mới, nâng tổng số căn mở bán mới trong nửa đầu năm 2024 lên gần 300 căn. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới nửa đầu năm nay tại Hà Nội đã giảm gần 80%. Về thanh khoản, thị trường Hà Nội chưa ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với chỉ gần 370 căn bán được, tăng 26% theo quý nhưng giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới hạn chế, trong khi đó một số dự án hiện hữu phải tạm dừng mở bán do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý khiến số căn bán được quý này tiếp tục ở mức thấp. Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp và thứ cấp BĐS gắn liền với đất ở Hà Nội duy trì đà tăng theo quý. Đến cuối Q2 2024, giá bán sơ cấp trung bình đạt 202 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng hơn 5% theo quý và 4% theo năm. Quý này ghi nhận một số dự án hiện hữu điều chỉnh tăng giá hoặc mở bán quỹ căn mới có giá bán cao hơn, khiến mặt bằng giá sơ cấp tăng lên. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp tiếp tục tăng lên 162 triệu đồng/m2, tương đương mức tăng 2% theo quý và 4% theo năm.
Tại TP.HCM, trong nửa đầu năm 2024, chỉ có 47 căn nhà thấp tầng được chào bán ra thị trường đến từ hai dự án mở bán mới trong Quý 2 là dự án Zeit River Thủ thiêm (10 căn nhà phố) và L’Arcade Phú Mỹ Hưng (37 căn nhà phố thương mại). Dù đây là con số mở bán mới khá thấp so với cùng kỳ các năm 2022 trở về trước, có thể thấy nguồn cung mới nửa đầu năm nay tại TP.HCM đã vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2023. Các dự án mở bán mới trong Quý 2 này có mức giá bán cao gấp 2,5-3,5 lần so với mức bình quân thị trường, điều này khiến mức giá bán sơ cấp trung bình của thị trường đạt trên 310 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm thuế), tăng 19% theo quý và 21% theo năm. Mặc dù có mức giá bán cao như vậy, nhưng 2 dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ bán tốt, đạt bình quân hơn 70%. Vị trí đắc địa, uy tín chủ đầu tư và số lượng căn mở bán ít trong bối cảnh thị trường TP.HCM khan hiếm sản phẩm BĐS thấp tầng trong hơn 1 năm gần đây là các yếu tố quan trọng giúp hai dự án này đạt tỷ lệ bán hàng tích cực. Trong khi đó giá bán trên thị trường thứ cấp chưa ghi nhận bước nhảy vọt về giá trong Quý 2 này, vẫn duy trì ổn định ở mức 140 triệu đồng/m2 đất so với quý trước.
Thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội trong nửa sau năm 2024 được kỳ vọng sẽ sôi động hơn với sự ra mắt của các dự án khu đô thị quy mô lớn ở phía Tây và phía Bắc của Hà Nội, khiến nguồn cung mở bán mới và mặt bằng giá bán dự kiến ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ hơn so với nửa đầu năm
Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP.HCM, với nguồn cung tương lai hạn chế, các chủ đầu tư có sản phẩm chào bán trong thời gian tới có xu hướng đẩy giá bán sơ cấp lên cao, dự kiến giá sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.
Về tổng quan về diễn biến thị trường trong năm 2024, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận xét: “Nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là các tín hiệu đáng mừng của thị trường BĐS nhà ở trong nửa đầu năm 2024. Trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý. Tuy nhiên các chính sách vẫn luôn có độ trễ nhất định, Do đó, năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán.”
Thị trường Văn phòng
Trong nửa đầu năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM chỉ ghi nhận một tòa nhà mới hoàn thiện tại mỗi thành phố. Cụ thể, Vinacomin Tower (Hạng B) – với quy mô 30.000 m2 diện tích thực thuê là tòa nhà văn phòng duy nhất đi vào hoạt động tại thị trường Hà Nội trong nửa đầu năm nay. Tại TP.HCM, Etown 6 - tòa nhà hạng A đầu tiên tại khu vực quận Tân Bình được khai trương vào cuối tháng 6 với tổng diện tích cho thuê gần 37.000 m2 đã bắt đầu chào đón khách thuê vào hoàn thiện mặt bằng.
Về giá thuê, ở thị trường Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A được giữ ở mức tương đối ổn định khi tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường của cả hai phân hạng chưa cho thấy những cải thiện đột biến. Giá thuê văn phòng hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, không có sự thay đổi so với quý trước và giảm nhẹ 0,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ do có một số dự án văn phòng hạng B ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt điều chỉnh tăng giá thuê. Giá thuê văn phòng hạng B đạt 14,6 USD/m2/tháng, tăng 0,3% so với quý trước, nhưng vẫn giảm 0,7% so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP.HCM, sự xuất hiện của tòa nhà hạng A tại khu vực ngoài trung tâm với mức giá chào thuê bằng khoảng 60% giá thuê trung bình thị trường văn phòng hạng A đã đẩy mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A xuống mức khoảng 45,9 USD/m2/tháng, giảm 2,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Trên thực tế, tại nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao, chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng trong tình hình nguồn cầu thị trường đang có dấu hiệu chậm lại. Các ưu đãi cho thuê phổ biến, đang được các chủ nhà áp dụng bao gồm thời gian miễn tiền thuê lên đến 8 tháng hay thời gian thi công mặt bằng dài hơn so với thời gian thi công thực tế khoảng 2-4 tháng. Hiện tại, chỉ có một số ít các tòa nhà mới với chiến lược cho thuê hợp lý, có thể tăng giá đối với các tầng cao mới được chào ra thị trường. Trong khi đó, tại các tòa nhà hạng B, giá thuê trung bình lại có sự cải thiện, đạt mức 26,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 0,9% theo quý và xấp xỉ 2,7% theo năm. Tương tự như các tòa nhà hạng A, sự tăng giá giữa các tòa nhà hạng B là không đồng đều khi chỉ có những tòa nhà nằm tại khu vực trung tâm hoặc cận trung tâm với tỷ lệ lấp đầy tốt có thể điều chỉnh giá tăng.
Về tỷ lệ trống, thị trường Hà Nội ghi nhận tỷ lệ trống giảm nhẹ ở cả hai phân hạng. Đối với các tòa hạng A, tỷ lệ trống giảm 0,8 đpt theo quý nhưng vẫn tăng 2,2 đpt theo năm, đạt 19,2%. Tương tự, tỷ lệ trống tại các tòa hạng B giảm 0,9 đpt theo quý nhưng vẫn tăng 2,3 đpt theo năm, đạt 17,8%. Mức tăng theo năm này do có sự xuất hiện của nguồn cung mới trên thị trường. Tuy nhiên, diện tích hấp thụ của hai phân hạng nửa đầu năm tại Hà Nội, tổng cộng đạt gần 30.000 m2, cao hơn 50% tổng diện tích hấp thụ của cả năm 2023 cho thấy tín hiệu tích cực về nhu cầu cho thuê trên thị trường.
Trái ngược với thị trường Hà Nội,nguồn cung mới hạng A được đưa vào thị trường liên tục từ nửa cuối năm 2023 cũng đẩy tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại TP.HCM lên mức gần 21%, cao nhất trong 10 năm trở lại đây, tăng 3 đpt theo quý và 13,3 đpt theo năm. Đối với hạng B, tỷ lệ trống cũng tăng nhẹ 0,7 đpt theo quý, đạt mức 10,1% tại thời điểm Q2 2024. Khi sự phục hồi của thị trường chưa có dấu hiệu rõ ràng, một số chủ đầu tư cũng tạm dừng kế hoạch chào thuê các tòa nhà mới, đặc biệt tại khu vực xa trung tâm, kéo theo sự sụt giảm về nguồn cung văn phòng mới trong ít nhất hai năm tiếp theo tại TP.HCM so với dự kiến. Nguồn cung tương lai đáng kể nhất trong hai năm tới đến từ hai dự án hạng A chất lượng tại khu vực trung tâm là Marina Central Tower và The Lotus SSG với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 100.000 m2. Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM có dấu hiệu chững lại nhưng trên thị trường lại xuất hiện một số giao dịch với diện tích thuê lớn, cá biệt có giao dịch lên đến 10.000 m2. Theo thống kê về các giao dịch lớn của CBRE Việt Nam, từ năm 2020 đến nay, diện tích trung bình các giao dịch đã tăng từ hơn 1.000m2 năm 2020 đến hơn 1.600 m2 trong giai đoạn từ cuối năm 2023 đến nửa đầu năm 2024. Tuy nhiên, do số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm nay lại hạn chế hơn cùng kỳ năm trước nên tổng diện tích thuê mới, của thị trường văn phòng TP.HCM trong 6 tháng chỉ đạt mức hơn 21.000 m2, tương đương khoảng 30% của cả năm 2023.
Về mục đích thuê, mục đích Di dời văn phòng là chiếm 86% trên tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE trên thị trường Hà Nội. Phần lớn các giao dịch này nhằm di chuyển đến tòa văn phòng mới, chất lượng hơn kèm theo các ưu đãi và điều khoản thuê có lợi hơn đối với khách thuê. Tiếp theo là mục đích Mở rộng với 9% và Thuê mới với 5% trên tổng diện tích giao dịch lớn. Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, mục đích Mở rộng văn phòng chiếm đến hơn 44% trên tổng diện tích giao dịch, vượt qua mục đích Di dời chiếm khoảng 28%. Tuy nhiên, tỷ lệ này của diện tích mở rộng văn phòng thực chất nhờ vào hai giao dịch mở rộng mặt bằng lớn tại hai tòa nhà mới khu vực ngoài trung tâm, còn nếu xét trên số lượng giao dịch, các doanh nghiệp vẫn tập trung chủ yếu vào mục tiêu Di dời. Đối với các công ty đa quốc gia, do có sự hạn chế về chi phí đầu tư mặt bằng mới đến từ công ty mẹ, các giao dịch thuê mới thường kéo dài, thay vì 6 tháng – 1 năm như trước đây, thời gian thương lượng hợp đồng và ra quyết định có thể kéo dài tới 2 năm. Đây cũng là yếu tố quan trọng để các chủ nhà cân nhắc khi chào thuê các tòa nhà mới, thời gian bắt đầu chào thuê ra thị trường có thể phải sớm hơn so với thông lệ để có thể thu hút được tập khách hàng thuê chủ chốt này. Về ngành nghề, các ngành nghề chủ chốt vẫn là các ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm, chiếm 46% tại Hà Nội và 22% tại TP.HCM và ngành Công nghệ thông tin, chiếm 14% tại Hà Nội và 36% tại TP.HCM. Bên cạnh xu hướng mở rộng và di dời, tại TP.HCM, nửa đầu 2024 còn ghi nhận các giao dịch giảm diện tích thuê của các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thương mại điện tử, chiếm hơn 11% tổng diện tích giao dịch.
Nhận xét về những thay đổi của thị trường văn phòng trong nửa đầu năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: “Sau một năm 2023 với nguồn cung mới tương đối dồi dào, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sức nóng từ sự cạnh tranh của những nguồn cung chất lượng. Trong giai đoạn này, các chủ nhà cần nhanh chóng nghiên cứu và đưa ra chính sách cho thuê hấp dẫn để có thể giữ chân khách hàng cũng như thu hút tập khách hàng mới, nhất là đối với nhóm khách thuê chủ chốt.”
(*) Giá thuê và Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội không bao gồm ảnh hưởng của tòa TechnoPark từ Quý 3/2021
Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2 2024.
Thị trường Bán lẻ
Tháng 6/2024, doanh thu bán lẻ tại Việt Nam tăng trưởng 9,1% so với cùng kì năm trước, tăng nhẹ 1,1% so với tháng trước đó. Tuy nhiên, mức tăng trưởng trung bình trong Q2 2024 (đạt 8,7%) vẫn thấp hơn so với cùng kì năm 2023 (đạt 10,9%). Ứng với đà tăng chậm lại của doanh thu bán lẻ, niềm tin của người tiêu dùng ở mức 51 điểm trên 110 điểm, thấp hơn mức 84 điểm trước dịch COVID-19.
Nhìn dưới góc độ tích cực, nhu cầu tiêu dùng của người dân được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế cải thiện, tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp, và mức thuế VAT điều chỉnh từ 10% xuống 8% cho đến cuối năm 2024. Thị trường bất động sản bán lẻ, đặc biệt là các Trung tâm thương mại tại TP. HCM và Hà Nội, tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại khu vực Trung tâm.
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội chỉ đón nhận 1 dự án mới là The Linc Park City tại Quận Hà Đông với 10.581 m2 diện tích cho thuê trong khi thị trường TP.HCM chào đón nguồn cung mới Vincom Megamall Grand Park tại Quận 9 và dự án Vincom 3/2 sau khi được cải tạo lại với tổng diện tích cho thuê là 56.000 m2.
Tại TP. HCM, nguồn cung bán lẻ tại khu vực Trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung, dẫn đến sự gia tăng đáng kể về giá thuê tại khu vực này. Hiện tại, giá thuê tại khu vực Trung tâm đã đạt gần 280 USD/m2/tháng, tăng 18,5% so với năm trước. Hà Nội cũng chứng kiến xu hướng tăng giá thuê tương tự tại khu vực Trung tâm, với mức giá thuê hiện tại đạt 180 USD/m2/tháng, tăng 11,3% so với cùng kì năm trước.
Với tỷ lệ trống ở mức thấp là 4,6% tại khu vực Trung tâm và 7,1% tại các khu vực ngoài Trung tâm, giá thuê tại TP.HCM đã bắt đầu tăng trưởng kể từ năm ngoái. Các nhà bán lẻ đã hiện diện tại khu vực Trung tâm hiện đang tìm kiếm cơ hội tại các khu vực bên rìa Trung tâm hoặc các quận/huyện cấp 2 tại TP. HCM và Hà Nội. Trong Q2 2024, giá thuê tại các khu vực ngoài Trung tâm của TP. HCM chứng kiến mức tăng trưởng 15,5% so với cùng kì và tăng 1,0% so với quý trước, đạt trung bình 53,8 USD/m2.
Tại Hà Nội, tỷ lệ trống tại khu vực Trung tâm vẫn duy trì ở mức thấp chỉ 1,7%, tại các khu vực ngoài Trung tâm, tỷ lệ trống đã giảm nhẹ, xuống còn 10,0% so với 14,1% trong cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê tại các khu vực ngoài Trung tâm của Hà Nội tăng trưởng 18,3% so với cùng kỳ và 4,4% so với quý trước.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP. HCM cho biết: “Thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các ngành hàng F&B (Thực phẩm & Đồ uống) và Lifestyle (Phong cách sống). Thị trường chứng kiến sự gia tăng hiện diện của các nhà bán lẻ Trung Quốc, với các thương hiệu như Dahu Hotpot, Xuxiaoying, Long Wang và các thương hiệu khác thể hiện sự quan tâm đến thị trường. Tại TP. HCM, nhiều trung tâm thương mại đang tiến hành cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê nhằm tạo không gian cho những thương hiệu mới gia nhập và mang lại những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng. Ví dụ như việc cải tạo lại Vincom 3/2, kế hoạch cải tạo Cantavil Premier dự kiến trong năm nay, và việc cải tạo Hùng Vương Plaza được hoàn thành vào năm ngoái”.
Trong 6 tháng tới, dự kiến sẽ có thêm nhiều nguồn cung bán lẻ mới, chủ yếu nằm ở khu vực Ngoài trung tâm thành phố, bao gồm Parc Mall và Central Premium Mall ở Quận 8, TP.HCM (với tổng diện tích cho thuê trên 100.000 m2), cũng như The Diamond Residence tại quận Thanh Xuân, Hà Nội. Mức tăng trưởng của giá thuê trong năm 2024 dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức tích cực trong bối cảnh xu hướng tăng trưởng thuận lợi kể từ năm 2022, với mức tăng 17-18% ở các khu vực Trung tâm và 8-9% ở các khu vực ngoài Trung tâm. Trong 3 năm tới, CBRE dự kiến giá thuê ở các khu vực Trung tâm có thể tăng từ 7-10% và khu vực ngoài trung tâm sẽ tăng 2-3%.
Ghi chú: Giá chào thuê được tính cho Tầng trệt và Tầng một, chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ.
Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Q2 2024.
Thị trường bất động sản công nghiệp
Nửa đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận những diễn biến khả quan của thị trường bất động sản khu công nghiệp. Hoạt động xuất nhập khẩu và sản xuất tiếp tục cho thấy những dấu hiệu phục hồi khi tổng kim ngạch xuất nhập khẩu tăng 15,7% so với cùng kì năm trước đạt 368,53 tỷ USD.
Đối với thị trường đất công nghiệp, giá đất công nghiệp tại các thị trường (TT) cấp 1 miền Bắc tăng nhẹ 0,3% so với quý trước và 4,5% so với cùng kỳ, đạt ngưỡng trung bình 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Đối với khu vực phía Nam, giá đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 miền Nam giữ mức 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại, ổn định so với quý trước và tăng 1,0% so với cùng kỳ năm ngoái. Diện tích hấp thụ trong sáu tháng đầu năm 2024 đạt hơn 220 ha giúp tỷ lệ lấp đầy tại khu vực phía Bắc duy trì ở ngưỡng 83%, tăng 0,4 đpt so với cùng kỳ năm trước. Các nhà sản xuất thuộc lĩnh vực điện tử tiếp tục dẫn dắt thị trường phía Bắc với những giao dịch lớn đến từ Victory Giant hay Foxconn tại Bắc Ninh. Tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 89% và diện tích hấp thụ đạt hơn 259 ha trong sáu tháng đầu năm 2024. Các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác. Trong sáu tháng đầu năm 2024, giải ngân vốn FDI vào Việt Nam đạt 10,8 tỷ USD cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, cùng với đó hàng loạt các nhà máy lớn ở hai miền được khởi công xây dựng, tiêu biểu như nhà máy Pandora (Bình Dương), nhà máy Suntory Pepsico (Long An) hay nhà máy SK (Hải Phòng) tiếp tục cho thấy những tín hiệu khả quan của BĐS Công nghiệp.
Lưu ý: (*) Giá chào thuê không bao gồm VAT và các ưu đãi thuê.
Khu vực miền Bắc: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, và Hải Dương.
Khu vực miền Nam: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và BRVT
Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE Việt Nam, Q2/2024.
(*) Giá chào thuê không bao gồm các ưu đãi thuê.
(**) Nhà kho xây sẵn không bao gồm kho dịch vụ
Khu vực miền Bắc: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương,
Khu vực miền Nam: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An
Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE Việt Nam, Q2/2024.
Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc, trong nửa đầu năm 2024 có khoảng hơn 225.000 m2 kho xưởng xây sẵn hoàn thành tại các thị trường cấp 1, trong đó diện tích xưởng xây sẵn chiếm đến 95%. Diện tích hấp thụ xưởng xây sẵn cũng vượt trội và cao gấp hơn 4 lần diện tích hấp thụ của nhà kho xây sẵn. Đến hết Q2 2024, tỷ lệ lấp đầy xưởng xây sẵn đạt 89% trong khi đó, các nhà kho tại khu vực phía Bắc duy trì ngưỡng lấp đầy 79%. Mức giá thuê của nhà xưởng xây sẵn đạt 4,9 USD/m2/tháng, tăng 1,9% theo năm trước và nhà kho xây sẵn đạt 4,6 USD/m2/tháng, giảm 1,0% theo năm. Nhóm ngành điện tử, chất bán dẫn, nội thất, logistics là những khách thuê dẫn dắt nhu cầu thuê kho/xưởng xây sẵn tại phía Bắc trong nửa đầu năm nay.
Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Nam không có nguồn cung mới trong sáu tháng đầu năm 2024, tỷ lệ lấp đầy, do đó, tăng 9 đpt so với quý trước đạt 63% nhờ các giao dịch lớn ghi nhận tại các dự án ở Tp. HCM và Long An. Ngược lại, thị trường nhà xưởng xây sẵn có những diễn biến sôi động khi các dự án quy mô lớn với tổng diện tích hơn 371.000 m2 tại Bình Dương và Đồng Nai đi vào hoạt động trong sáu tháng đầu năm nay. Do nguồn cung tăng trưởng mạnh mẽ, tỷ lệ lấp đầy giảm 5 đpt so với quý trước đạt 81%. Về giá thuê trung bình, giá thuê kho xưởng xây sẵn tại thị trường miền Nam vẫn giữ mức ổn định so với quý trước lần lượt đạt 4,5 và 4,9 USD/m2/tháng, với mức độ tăng trưởng đạt 2,0% so với cùng kỳ năm ngoái đối với nhà kho và 1,0% đối với nhà xưởng. Nhóm ngành nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.
Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-8%/năm ở miền Bắc và tăng 3-7%/năm ở miền Nam. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn trong ba năm tới. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao – Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết: “Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường BĐS công nghiệp đang lan ra những khu vực mới như các thị trường Cấp 2 hay các khu kinh tế của khẩu. Bên cạnh đó, sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động”.
